Maak een afspraak

31 januari 2021

Corona en huur: gedeelde smart is halve smart?

Corona en huur

Op 21 januari 2021 heeft de kantonrechter Den Haag in een bodemprocedure beslist over de aanspraken van een huurder op huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis. De kantonrechter oordeelt dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is, die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt aangepast en de huurder minder huur is verschuldigd.

De feiten

In deze zaak was sprake van een horeca-ondernemer, die werd aangesproken door zijn verhuurder. De verhuurder (een privé-persoon) vond dat, nu sprake was van een huurachterstand, de huurovereenkomst moest worden ontbonden en de horeca-ondernemer uit het gehuurde diende te vertrekken. De verhuurder vorderde de gehele huurachterstand van ruim 3 maanden en boetes vanwege te late betaling. De huurder verweerde zich en vorderde in een tegeneis dat de verhuurder vanwege de gedwongen sluiting op last van de overheid geen huurgenot heeft verschaft. Ook is volgens de huurder sprake van een gebrek/onvoorziene omstandigheid/overmacht vanwege de coronacrisis, waardoor de huur op nihil moet worden vastgesteld.

Wat vindt de rechter?

De rechter oordeelt dat sprake is van een gebrek in de zin van de wet. Door de sluiting van het gehuurde verschaft de verhuurder geen huurgenot aan de huurder. Dat verhuurder daar niets aan kan doen is niet relevant, omdat de wet die eis niet stelt. De verhuurder beroept zich ook op contractuele uitsluitingen. De rechter gaat hier niet verder op in, want hij oordeelt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van de wet. In de huurovereenkomst is namelijk geen rekening gehouden met (de gevolgen van) een pandemie. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid moet de huurovereenkomst volgens de rechter dan ook worden aangepast en de huurprijs worden verlaagd. Voor wat betreft de verlaging wordt uitgegaan van een 50-50 verdeling, omdat zowel de verhuurder als de huurder niets kan worden verweten. Dat er sprake was (of zou zijn) van afhaal- en bezorgmaaltijden, overheidssteun voor de vaste lasten, slecht draaien vóór de coronacrisis en te weinig ondernemersinitiatief wordt door de rechter niet van belang geacht voor de hiervoor weergegeven 50-50 verdeling. Huurder kon aannemelijk maken dat er sprake is van een enorm omzetverlies en de overheidssteun een tegemoetkoming is voor alle vaste lasten (dus niet dekkend en ook niet alleen voor de verhuurder bestemd). De rechter sluit tot slot niet uit dat ook over de periode dat er beperkende maatregelen golden, die hebben geleid tot aanzienlijk omzetverlies, eveneens sprake is van een onvoorziene omstandigheid die zou kunnen leiden tot huurverlaging over die periode. In deze zaak komt hij tot een huurverlaging van 25% over die (korte) periode.

Praktische wenken

De hiervoor behandelde uitspraak van de rechter is in lijn met de meeste eerdere uitspraken van rechters in kort geding over corona en huurverplichtingen. Uit de uitspraak volgt dat een huurder van bedrijfsruimte (in dit geval zogenaamde art. 7:290 BW bedrijfsruimte) onder omstandigheden vanwege de coronacrisis aanspraak kan maken op huurvermindering, omdat sprake is van een gebrek en/of onvoorziene omstandigheden. Daarbij hoeft het niet alleen om een periode van volledige sluiting op last van de overheid te gaan. De huurder zal hierover wél open met de verhuurder moeten communiceren en omzetverlies moeten aantonen. Verhuurders doen er over het algemeen goed aan om met de huurders over de gevolgen van de coronacrisis in gesprek te gaan en te komen tot sluitende afspraken in plaats van naar de rechter te stappen.

Meer weten? Laat u bijstaan door een huurrechtspecialist en neem contact op.

Dennis Janssen

Advocaat & Eigenaar

DJ Advocatuur richt zich op het vastgoed in brede zin. De nadruk ligt daarbij op het huurrecht, civiele vastgoedzaken en het overheidsrecht.